Сделка с недвижимостью - сложная сделка, зачастую сопряженная с риском. Самым верным решением по защите своих интересов, в случае, когда вы решили купить (продать) квартиру или дом, будет обращение в профессиональное агентство недвижимости.

Когда интересы покупателя или продавца представляет серьезная компания с именем на рынке, а не "нечистый на руку" продавец или покупатель, ни один мошенник не будет связываться, зная, что все лазейки будут юридически закрыты.

К обращению в риэлтерские компании вынуждают и непредсказуемость современного рынка недвижимости, его быстрое развитие, "скачки" цен. К слову, агентства не являются единственными организациями, которые оказывают посредническую помощь при проведении операций на рынке недвижимости покупателям и продавцам. Наряду с агентствами недвижимости разноплановые услуги посредника предлагают также индивидуальные брокеры - частные агенты.

Учитывая факт присутствия на рынке двух основных групп участников по предоставлению риэлтерских услуг (агентств и частных агентов), у их потенциальных клиентов возникает вполне резонный вопрос - представителю какой из них отдать свое предпочтение?

При выборе агента вам придется решать для себя - нужны ли вам услуги частного маклера или агентства недвижимости. Если вы хотите немного сэкономить - ваш выбор, несомненно, будет в пользу частного маклера. При этом главный вопрос, который надо себе задавать, - какова мера ответственности частного маклера и агентства.

Частный маклер, если он работает легально, обычно зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя и уплачивает налоги. В то же время значительное количество маклеров работают вообще без регистрации. У частных маклеров чаще всего отсутствует офис, работа производится через домашний или мобильный телефон, встречи с клиентами происходят на улице или непосредственно в продаваемых квартирах. Договор на оказание услуг зачастую не заключается, а размер комиссионных оговаривается устно.

При всем этом клиентов привлекает низкий размер оплаты услуг частника.

Однако каким бы добросовестным и знающим не был человек, работающий частным образом, у него никогда не будет тех возможностей для обеспечения юридической правильности и безопасности сделки, которые есть у солидной фирмы.

Как же отличить "солидную" фирму от "несолидной". Постараемся выделить ряд факторов, чем больше которых в совокупности, тем о большей "солидности" фирмы можно говорить (притом, что ни один из них не является строго обязательным).

Факторы солидности фирмы:

• агентство имеет офис в центре города, оснащенный необходимой мебелью и оргтехникой - хотя и внешняя, но немаловажная деталь;

• широкий спектр услуг, включающий не только обычную куплю-продажу квартир, но и работу с коммерческой недвижимостью (офисами, магазинами, помещениями, зданиями, сооружениями), домами и земельными участками;

• оформление сделок "под ключ" - стороны получают на руки полный пакет документов по сделке, без необходимости что-то оформлять самим;

• компьютерная база данных имеющихся вариантов - использование компьютерной техники позволяет существенно экономить время клиентов;

• оказание фирмой платных юридических услуг - говорит о том, что в штате фирмы имеются юристы, имеющие высшее образование и стаж работы;

• публикация в газетах города имеющихся вариантов от имени агентства;

• агентство имеет свой сайт, где представлены реализуемые объекты недвижимости, контактная информация

• страхование профессиональной ответственности агентства.

Если вы выбрали серьезное агентство, то на вас будет работать целый коллектив агентов и других специалистов, сопровождающих сделку. Система контроля сделки и ответственности - многоуровневая, в ответственных компаниях каждая сделка проходит только с письменного разрешения юриста и руководителя.

В то же время размер комиссионных у агентств недвижимости выше, чем у индивидуальных агентов. Сумма комиссионных может выражаться в фиксированной сумме либо в процентах от продажной стоимости недвижимости.

Неопытному участнику рынка трудно отследить различные изменения законодательства, совершенствование которого зачастую приводит к различным юридическим затруднениям (например, ситуации с несовершеннолетними или с порядком наследования), трудно выявить различные нарушения прав третьих лиц, предусмотреть случаи с признанием подписи недействительной и множественные случаи откровенного мошенничества на рынке недвижимости. Представители действительно серьезных агентств проводят обстоятельную юридическую экспертизу покупаемых квартир. Это и проверка всей истории квартиры, начиная с первого ее дня приватизации, это и сведения обо всех зарегистрированных гражданах, обо всех несовершеннолетних, это и сведения о возможности состояния кого-либо из собственников на учете психоневрологическом и наркологическом диспансере. Юридическая экспертиза - это сложный процесс, требующий профессионального подхода и глубоких юридических знаний.

Риэлтерские услуги, как таковые, предусматривают сбор информации о текущей конъюнктуре рынка недвижимого имущества, анализ этой информации с проекцией на будущие ее изменения, а также предоставление этих данных потенциальному клиенту, скажем покупателю или продавцу. Помимо этого, услуги подобного рода подразумевают всестороннюю помощь риэлтерской конторы в непосредственном заключении и успешной реализации сделки между ее главными участниками. Здесь речь может идти о содействии агентства недвижимости технически правильному оформлению сделки, работе с нотариальными и прочими органами государственной власти, контроле правовой стороны осуществления операций с недвижимостью и т.д.

Существует несколько причин, которые побуждают обращаться к помощи риэлтерских компаний. Однако, на наш взгляд, основными из них являются безупречная репутация отдельных компаний.

Не секрет, что в наше время еще довольно многочисленны случаи, когда та или иная сделка на рынке недвижимости заканчивается фиаско для одного из ее участников. Как правило, речь идет о разного рода мошенничестве, инициаторами которого, к сожалению, могут стать не только непосредственные участники рынка, но и сами посредники. Нередки ситуации, когда их пагубные для клиентуры действия носят умышленный характер. Однако встречаются также случаи, когда ущерб клиенту наносится в результате отсутствия надлежащего профессионального уровня посредника. Стоит, правда, признать, что негативное влияние посредника на проведения операций с недвижимостью значительно чаще встречается во время заключения сделок при участии частных риэлторов. Когда же потенциальный покупатель или продавец недвижимого имущества обращается к услугам агентства недвижимости, он, в какой-то степени, застрахован от возможных материальных потерь в будущем. По крайней мере, риэлтерская контора имеет свой юридический адрес, который, в случае просчетов с ее стороны, может быть использован клиентом для обращения в соответствующие государственные инстанции с целью возмещения нанесенных компанией убытков.

В случае с частным риэлтором подобное обращение закончится ничем.

Более того, для успешного проведения операций с недвижимостью частный брокер должен быть подкован во многих сферах, которые, так или иначе, касаются рынка недвижимости. Согласитесь, одному человеку достичь этого практически невозможно. Другое дело, агентство недвижимости, где за каждый этап сделки отвечает тот или иной специалист, который уже не раз занимался отведенным именно ему участком работы и знает все подводные рифы, которые могут встретиться на его пути, а значит и на Вашем. Впоследствии, именно этот факт может сыграть решающую роль в успешном осуществлении сделки.

Еще одним преимуществом сотрудничества с риэлтерской компанией является то, что в своем распоряжении она имеет целый арсенал ультрасовременных технических средств, которые помогут максимально быстро и качественно достичь поставленных целей. Конечно, частный риэлтор сегодня тоже может похвастаться наличием персонального компьютера и доступа в Интернет. Однако факт остается фактом - технические возможности фирмы намного предпочтительнее, нежели возможности частного лица (в силу большей финансовой состоятельности первой).

Приведенные выше преимущества предоставления риэлтерских услуг говорят в пользу агентств недвижимости. Однако прежде, чем обращаться к ним, следует помнить, что их деятельность также связана с рядом недостатков. Во-первых, услуги компаний обойдутся Вам значительно дороже, нежели идентичная помощь со стороны частного маклера. Это объясняется, скажем, тем, что фирма должна оплачивать аренду своего офиса, платить зарплату своим многочисленным сотрудникам и т.д. Частный же риэлтор сам себе хозяин и, соответственно, издержки у него будут значительно скромнее. В свою очередь, это выливается в меньшую стоимость его услуг.

А может вообще без посредников?

Кроме выбора между агентством и частником у участников рынка недвижимости существует еще одна точка зрения. Эти люди не верят агентствам недвижимости и считают, что любой человек, решивший продать или купить недвижимость, может обойтись без их помощи.

Многим неоднократно доводилось самим заниматься куплей-продажей квартир и они не видят в этом ничего сложного (мы рады, что все обошлось). Другие участники рынка считают, что каждый должен заниматься своим делом, и этот вопрос лучше поручить профессионалам (при условии, что в выбранном агентстве действительно работают профессионалы). Мы же подытожим достоинства и недостатки каждой позиции.

Услуги профессионального агентства по недвижимости.

Плюсы:

• гарантии юридически безупречного оформления;

• экономия времени;

• получение сопутствующих услуг и консультаций;

• минимальные шансы столкнуться с мошенничеством (остаться без недвижимости или без денег).

Минусы:

• придется оплатить стоимость услуг и оформления документов;

• ограничена возможность самостоятельно распорядиться недвижимостью при эксклюзивном договоре;

Самостоятельный поиск покупателя (продавца) и оформление документов.

Плюсы:

• экономия на услугах;

Минусы:

• угроза столкнуться с мошенниками (остаться без недвижимости или без денег);

• возможность разглашения сведений о наличии или появлении крупной суммы денег (которых можно попросту лишиться);

• незнание многими гражданами тонкостей законодательства.

Спор о том, нужно ли агентство для помощи в проведении сделки, видимо, будет жить до тех пор, пока существует рынок недвижимости. Казалось бы, что когда-нибудь, когда рынок станет абсолютно прозрачным и не будет нести в себе никаких рисков, необходимость в профессионалах рынка отпадет, однако опыт зарубежных стран показывает, что это не так. Люди приходят к пониманию, что данную работу следует поручать профессионалам. Их помощь при сделках с недвижимостью неоценима. При единственном условии: если эту помощь будет оказывать настоящий профессионал - честный и надежный.

Выбор остается за вами!